Риелтор не агент. Учебное пособие
Это пособие призвана на примитивном контрасте объяснить разницу между Русским риелтором и риелтором во всем мире. Вы поймете, чем качественный специалист, отличается от посредственного, а главное сделаете для себя правильные выводы на тему выбора вектора развития в недвижимости.
Глава 1 История
Начнем сразу с самого интересного. Риелторов не существует на Российском рынке недвижимости. Это понятие, как торговую марку зарегистрировала Российская гильдия риелторов (РГР) в 2006 году. Это значит, что до 2006 года, я, вы и кто-либо другой мог зарегистрировать такой бренд и заниматься чем угодно под их именем. То есть это не профессия как таковая, это товарный знак.
Настоящий создатель понятия Риелтор, это National Association of Real Estate Exchanges, которая была создана в США в 1908 году, а в 1949 были созданы и зарегистрированы марки REALTORS® и REALTOR®. Позднее ассоциация переименовалась в National Association of REALTORS (NAR) и действует по сей день.
РГР, в свою очередь не имеет никакого отношения к Национальной Американской ассоциации и просто оставляет за собой свой товарный знак. По не подтвержденным данным, в начале 00-х РГР действительно действовала от имени Американской ассоциации, но явных подтверждений этому нет. В любом случае, сейчас Realtor и Риелтор абсолютно разные понятия и далее вам будет понятно почему.
Риелтор – это не профессия. Это род занятий и не более. Для любой профессии должны быть стандарты, должно быть обучение, квалификации и прочее. К примеру – врач. До того, чтобы иметь право себя называть врачом, люди тратят более 5 лет на обучение в одном лишь только институте, потом годы практики и только потом ты можешь назвать себя по-настоящему врачом. За годы обучения и практики человек проходит огромное количество материала, сдает массу тестирований и экзаменов, потом годами нарабатывает опыт и только потом становится самостоятельной боевой единицей в своей сфере. Он выписывает вам действенные лекарства, а не лечит вас подорожником. Он прекрасно понимает, что делать в том или ином случае. Он – профессионал.
Так же можно сказать о сотнях других профессиях – педагог, программист, учитель, сталевар, сварщик. Да кто угодно. Люди учатся годами что бы знать как надо. Есть понятие того, как «надо», то есть стандарты работы, к которому люди приходят спустя годы труда.
Что мы видим на момент 2025 года, среди риелторов в России – полный хаос. Любой человек может стать этим, условным, риелтором хоть завтра. Нет стандартов ни в чем, а следовательно, нет никакого наказания за не корректную работу, то есть каждый работает как хочет и считает себя правым.
В итоге получается, что реальный, опытный профессионал, по взгляду со стороны, строит на одном уровне с 18-летним новичком и 70 летней бабушкой, ведь все они называют себя риелтором, но при этом каждый из них работает по разному и каждый из них оставит после себя разное впечатление. Если вы давно живете в России, вы наверняка знаете какое мнение в обществе о риелторах, от сюда вы должны понимать на сколько мало сотрудников реально знают, что они делают каждый день.
Глава 2 Стандарты
Как я говорил раньше, отличительная черта любой профессии – это стандарты и обучение. За примером далеко ходить не надо. Раз понятие Realtor придумали почти 80 лет назад в Америке, посмотрим на то, как проходит работа там, где это реальная профессия и вы поймете в чем огромная разница.
1. Регулирование деятельности риэлторов
В США профессия риэлтора строго регулируется законодательством. Чтобы работать в этой сфере, необходимо получить лицензию, которая выдается после прохождения обучения и сдачи экзамена. Более того, лицензия действительна только в определенном штате, поэтому переезд в другой штат потребует повторного лицензирования. Не все агенты по недвижимости являются риэлторами. Чтобы быть риэлтором, нужно быть членом Национальной ассоциации риэлторов (NAR), что подразумевает соблюдение строгого этического кодекса.
Требования к лицензированию варьируются от штата к штату, но основные шаги включают:
Обучение: Курсы недвижимости (обычно от 40 до 120 часов в зависимости от штата).
Экзамен: Сдача государственного экзамена для получения лицензии.
Сертификация: Регистрация в качестве агента и, в случае вступления в NAR, получение статуса риэлтора.
Лицензию необходимо обновлять каждые несколько лет, проходя дополнительное обучение.
2. Комиссионные и структура сделок
В США агент по недвижимости (даже с лицензией) должен работать под управлением брокера. Брокер – это более опытный профессионал с дополнительным образованием, который управляет агентством. Брокеры контролируют сделки, предоставляют юридическую поддержку и обучают новых агентов.
Риэлторы получают свои комиссионные только после закрытия сделки. Это момент, когда:
Подписаны все необходимые документы.
Продавец получает деньги за проданную недвижимость.
Покупатель становится официальным владельцем объекта.
Комиссия риэлтора закладывается в договоре между продавцом и его агентом. Если в сделке участвует агент покупателя, комиссионные делятся между агентами продавца и покупателя.
Кто оплачивает комиссию?
Как правило, комиссию выплачивает продавец недвижимости или собственник, в случае аренды.
3. Участие в профессиональных организациях
Большинство риэлторов в США являются членами Национальной ассоциации риэлторов (NAR), что дает им право официально называться «Realtor». Членство в NAR накладывает на риэлторов определенные обязательства, такие как соблюдение этического кодекса и стандартов обслуживания клиентов.
В России отсутствует единая ассоциация риэлторов, и членство в профессиональных организациях является добровольным. Это означает, что стандарты работы агентов могут значительно различаться. А порой они и вовсе отсутствуют.
Кроме того, у нас до сих пор «риелторы» при аренде квартир берут комиссию не с собственника, а с арендатора. То есть при стоимости жилья в 100 тысяч, арендатор скорее всего заплатит сразу 300, из которых 100 будет платой за первый месяц, 100 будет являться страховкой ущерба и обычно идет в оплату последнего месяца, а еще 100 тысяч идет в оплату комиссии для агента. Для меня эта схема работы была всегда не приемлема и противоестественна. Понятно, что она идет от отсутствия эксклюзивного договора между собственником и агентом, но при этом не должен страдать конечный арендатор, ведь фактически ему услуга не оказывается в принципе. Оказывается услуга по привлечению арендаторов на объект собственника, значит и платить за нее должен собственник и только он. К сожалению, это направление у риелторов до сих пор процветает, что делает задачу поиска квартиры в аренду крайне накладным мероприятием.
4. Использование технологий
Американский рынок недвижимости активно использует технологии. В США существует система MLS (Multiple Listing Service) – централизованная база данных, где риэлторы размещают все доступные объекты недвижимости. Эта система обеспечивает прозрачность и удобство поиска для покупателей.
Аналогом нашего АВИТО, в США являются Zillow, Realtor.com и др. За фальсификацию информации, поданную на агрегаторы, в США действуют огромные штрафы как к компании, публикуемой Фейк, так и ответственность распределяется на подавшего эту дезинформацию. Каждый объект, публикуемый имеет свою историю – кто, когда и за сколько приобретал, вся история по документам, собственникам, а также затратам. Более того, учитывая очень суровый налоговый кодекс, все махинации с суммами продаваемой недвижимости заканчиваются десятками лет тюрьмы. Соответственно, все цифры цен продаж, история изменения цены объекта, все носит прозрачный достоверный характер. Любой собственник может запросить экспресс анализ оценки своей недвижимости и получит ± реальную цену продажи.
В России подобной системы нет, и данные о недвижимости часто разрознены между разными платформами и агентствами, кроме того, имеет место быть заведомо недостоверная или устаревшая информация. Это усложняет процесс поиска и выбора. Возможность оценить реальную рыночную стоимость объекта ложится только на плечи профессионального посредника, у которого есть достаточное количество аналогов, которые были проданы за последний период 3-6 месяцев от даты оценки. Но, как вы понимаете, это не система, которая контролируется законодательством, а исключительно частная инициатива.