Инвестиции в строительный бизнес: от теории к практике

© Олег Михайлович Харит, 2024

ISBN 978-5-0062-9390-8

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

Инвестиции в строительный бизнес: от теории к практике

Аннотация к книге:

Инвестиции в строительный бизнес – направление многогранное и достаточно сложное, которое требует погруженности в тренды и динамику отрасли. Только поработав в сфере инвестиций и управления строительным бизнесом можно сказать, насколько сложна, многогранна и интересна данная сфера деятельности. Как успешно инвестировать в одну из самых динамичных и прибыльных отраслей? Ответ на этот вопрос известен лишь немногим.

Данная книга предлагает читателю погрузиться в мир инвестиций в строительный бизнес – автор с многолетним опытом успешного ведения и развития собственного строительного бизнеса раскрывает теорию и особенности инвестиций в строительный бизнес.

В книге рассмотрены различные формы инвестиций, стратегии управления инвестиционным портфелем, особенности создания и развития собственного строительного бизнеса. На страницах книги читатель узнает, что кроется за инвестициями в строительство и настолько ли сложен процесс управления инвестициями. Каковы тренды современного строительства на примере некоторых стран, и причем тут устойчивое развитие?

Отдельная глава книги посвящена обобщенному анализу отраслей строительства в США и Китае, с учетом их специфики, законодательства, налогообложения, программ государственной поддержки и перспективных направлений инвестирования, согласованных с динамикой и тенденциями современного рынка.

Введение

Строительство выступает одной из наиболее многогранных и колоссально значимых отраслей материального производства, без активности в которой попросту невозможен экономический рост и развитие любой страны.

Строительство приобретает базовое значение в создании социально-экономической инфраструктуры, в строительстве жилых зданий и сооружений, коммерческих (производственных) помещений, и многих других важных в деятельности современного человека объектов строительства. Все они – продукт активной деятельности отрасли, о которой речь пойдет на страницах настоящей книги.

Рассмотрение отрасли строительства как направления инвестиционной деятельности и личной инвестиционной активности является многообещающим, поскольку строительство лежит в основе развития общества, роста экономики, реализует социальную, экологическую и экономическую функции в их неразрывной связи. Сохраняются значительные темпы экономического роста строительства во всем мире, что подтверждается статистически.

Так, ожидается, что после 2024 года отрасль вновь наберет обороты, предполагается рост на уровне 3,0% в 2024 году и среднегодовой рост в 4,2% в период с 2025 по 2027 годы. Мировой строительный рынок в 2022 году был оценен в 14,390,8 млрд. долл. США, что составило 14,4% от глобального ВВП. Прогнозируется, что рынок будет расти с совокупным годовым темпом роста (CAGR) в 5,8% с 2022 по 2032 год. Подобное делает рассмотрение строительного сектора в качестве перспективного направления инвестиционных вложений, обладающего относительной устойчивостью, несмотря на происходящие геополитические процессы, негативно влияющие на макроэкономические показатели.

В оглавлении книги поднята тема инвестиций в строительный бизнес, под которым понимается совокупность организаций и заинтересованных сторон, включенных в отрасль строительства, осуществляющих непосредственно новое строительство, расширение, реконструкцию, техническое переоснащение зданий, сооружений и предприятий. Многогранность отрасли строительства проявляется во всех началах – данное многостороннее направление инвестиционной активности аналогичным образом выражается в широком числе форм и фундаментальных направлений деятельности, в направлении которых возможно инвестирование личного капитала.

Рассмотрение отрасли строительства как объекта инвестиционной деятельности перспективно для современного человека тем, что сохраняются все необходимые условия для развития мировой экономики под воздействием отрасли строительства – постоянно растет население в мире, происходит непрерывное обновление и улучшение инфраструктуры, постоянно строятся новые дома, реставрируются объекты культурного наследия, увеличивается перспективность вложения в новые «зеленые» технологии строительства.

Ожидается, что сектор строительства будет расти быстрее общемирового ВВП в течение следующего десятилетия, что в очередной раз подчеркивает его значение для мировой экономики. При этом всем, несмотря на краткосрочные макроэкономические изменения, произошедшие за последние несколько лет, наиболее существенные и значимые в глобальной политике направления активности строительных компаний будут обладать, вероятно, наибольшими и многократными перспективами роста. Речь идет о тенденциях на устойчивое «зеленое» строительство, на фоне которого популяризируются практики строительства «экологически чистых зданий», что фактически формирует дополнительных участников производственной системы, ориентированных на покрытие нужд отрасли строительства. Существует возможность попасть в новый сегмент, проявить собственную креативность или заработать на фоне роста инвестиционной привлекательности данных «новых» направлений.

При этом всем, в разных развитых и развивающихся странах отрасль строительства находится на различных стадиях своего развития, а как следствие и темпов роста, в связи с чем автором книги предлагается не ограничиваться конкретными национальными рынками или трендами, а рассмотреть многие направления инвестиций в строительство, раскрыть их перспективность и многогранность с точки зрения особенностей, рисков и возможностей, которые скрываются за ними.

Настоящая книга включает в себя как теоретические основы инвестиций в строительный бизнес, без которых невозможно полноценное понимание специфических особенностей рассматриваемого направления инвестиционной деятельности, так и расширенное рассмотрение вопросов стратегий работы со строительным бизнесом и инвестициями в нем, организацией собственного строительного бизнеса и осуществлением реальных инвестиций в него, а также анализом современных рынков строительного бизнеса в мире и особенностей инвестиций в них, начиная от развитых стран и заканчивая локомотивными развивающимися странами, в которых открытие строительного бизнеса становится пусть и высоко рисковой, но многообещающей в финансовом плане инициативой. Поэтому книга будет полезна как начинающему, так и обладающему общими представлениями об инвестициях читателю, которого интересуют нюансы и особенности работы с инвестициями в сфере строительства.

Глава 1. Теоретические основы инвестиций в строительный бизнес

Сущность инвестиций и специфические особенности инвестиций в строительный бизнес

Рыночная экономика строится на свободе частной собственности и коммерческих интересов, которые выступают фактическим драйвером взаимодействия различных участников инвестиционного процесса, стимулирующим многообразие форм собственности, хозяйствования и направлений повышения человеком личного благосостояния.

Инвестиции являются одним из числа направлений, характерных для рыночной экономики, когда в угоду возможным рискам, инвестор, следуя за коммерческой выгодой от инвестиций, приобретает возможность реализовать собственный вклад в экономический рост.

Категория сущности инвестиций в этом вопросе является фундаментальным связующим элементом между вкладом каждого человека в экономический рост и природой любой экономической концепции развития.

Как и во многих направлениях и сферах деятельности у понятия «инвестиции» не существует общеупотребительного, принятого и котируемого определения, которое бы в полной мере отражало специфику и многогранность определения (таблица 1).

Таблица 1. Подходы к определению понятия «инвестиции».

Несмотря на это, под инвестициями мы будем понимать вложения финансовых и иных ресурсов (будто денег, времени, личных сил или других активов) в то или иное направление с целью достижения коммерческого эффекта.

Как правило, инвестиции невозможны без капиталовложений, т.е. вложения личных финансовых ресурсов в определенный объект инвестиций, за которым видится вероятная доходность и коммерческая перспективность.

В качестве объекта инвестиционных вложений могут рассматриваться как ценные бумаги, так и физические объекты, собственный бизнес или прочие активы, обладающие по мнению инвестора коммерческой ценностью и возможностями приобрести дополнительную финансовую или иную выгоду от осуществления вложений.

Таким образом, в основе инвестиций, как может показаться, лежит сугубо коммерческий интерес. В классическом понимании – да, это действительно так. Вместе с тем, также заметим, что российским экономистам свойственно рассматривать инвестиции и с точки зрения решения сугубо социальных задач, без ориентированности на финансовый потенциал и экономический рост.

Однако в рамках настоящей книги мы сфокусируемся именно на вопросах инвестиций в целях преумножения личных финансовых ресурсов, которые затрачиваются вкупе со временем и потенциалом креативности, которую реализует человек, осуществляющий управление собственными инвестициями, что соответствует представленному определению понятия «инвестиции».

Возвращаясь к рассмотрению отрасли строительства и инвестиций в строительный бизнес, отметим, что деятельность строительного бизнеса можно раскрыть в контексте ранее упомянутых нескольких направлений деятельности, связанной с предпринимательской активностью строительных компаний и реализацией функций строительства. В их числе:

– Новое строительство, под которым понимается процесс создания новых объектов инфраструктуры, зданий и сооружений с «нуля» на заранее подготовленных участках строительства. Является одним из сложнейших направлений строительства, поскольку предъявляет особые требования к проектированию, строительным работам и последующему обслуживанию объекта строительства.

– Расширение действующего объекта строительства, под которым понимается увеличение площади или объема существующих зданий или сооружений, например, за счет добавления новых этажей, строительства пристроек и так далее.

– Реконструкция, которая связана с изменением характеристик внешнего вида объекта строительства, внутреннего устройства или технико-технологических характеристик для повышения безопасности или достижения иных целей реконструкции.

– Техническое перевооружение, нацеленное на осуществление процедур обновления и модернизации технического оснащения объектов строительства, а именно инженерных систем, имеющегося оборудования в целях повышения эффективности, надежности или иных поставленных целей.

Как можно заметить, существует множество направлений деятельности в строительстве – и как понять в какое из них инвестировать?

Для ответа на этот вопрос стоит раскрыть как специфические особенности инвестиций в строительный бизнес, так и многие другие нюансы, по ходу которых станет ясно, что каждое из представленных направлений вполне самодостаточно, а выбор конкретного скорее зависит от личных предпочтений инвестора и особенностей конкретного рынка, перспектив рассматриваемого проекта инвестиций.

Фокусируясь на другом смежном вопросе, связанном со специфическими особенностями инвестиций в строительный бизнес, выделим ряд ключевых особенностей, среди которых: зависимость особенностей от рассматриваемой формы инвестиций (поскольку для финансирования строительства условного дома потребуется куда больше средств, чем для приобретения акций), целей и ожиданий инвестора (рис. 1).

Рис. 1. Особенности инвестиций в строительстве с точки зрения многообразия.

Все обозначенные особенности в конечном счете влияют на перспективность инвестиций в строительство, поскольку определяют систему ограничений и ожиданий, «потолок» инвестиций.

Теперь, когда мы понимаем важные ограничения, связанные с инвестициями в строительство, подчеркнем, что специфические особенности раскрываются нами именно с позиции многосторонности целей, проявлений и возможностей инвестиций в строительный бизнес:

Во-первых, как правило, высокий уровень капитальных затрат и потребности в инвестициях, поскольку строительство требует значительных первоначальных вложений, когда речь идет о непосредственном строительстве, т.е. о покупке земли, материалов, оборудования, оплате труда, управлении строительным бизнесом и т. д. Фактически данная особенность делает строительный бизнес практически недоступным для инвесторов с низким уровнем финансовых возможностей, недостаточным объемом первоначального капитала, за исключением отдельных форм инвестирования, о которых речь пойдет далее.

Во-вторых, как правило, окупаемость инвестиций в строительство не наступает быстро – для этого требуется значительное время, особенно в тех случаях, когда строительство начинается с нуля и инвестор работает с объектом с первых этапов строительства. Чтобы появилась возможность «выгодно» реализовать объект строительства, необходимо не только завершить комплекс инвестиционно-строительных процессов, но и выбрать подходящий этап для продажи или сдачи объекта строительства в аренду.

В-третьих, как правило, высокие риски вложений, которые ситуативно проявляются от макроэкономической обстановки, состояния нормативно-правового регулирования, общей стоимости материалов, оборудования, стоимости оплаты труда на качество и производительность работников и так далее. Каждый из рисков может негативно сказаться на строительном процессе, на объекте инвестирования или инвесторе, ввиду чего необходимо иметь достаточный объем капитала и резервов на покрытие данных рисков.

В-четвертых, неразрывная связь эффективности инвестиций в строительный бизнес с социально-экономической ситуацией, что проявляется в виде динамики изменений рыночной конъюнктуры, возникновения дополнительных обстоятельств, динамики цен на строительные материалы, стоимости недвижимости, себестоимости строительства или уровня жизни населения. Все перечисленное зависит от экономики, а последняя далеко не всегда стабильна, подвержена периодически потрясениям, которые, как показывает опыт прошлых лет, все чаще настигают человечество.

В-пятых, перспективность с точки зрения перманентного дохода с возможностями окупаемости инвестиций. И хотя риски инвестиций в строительный бизнес и строительство огромны, они компенсируются полученным в итоговой картине объектом – самим зданием, которое обладает ценностью, выраженной в виде рыночной стоимости / себестоимости затрат, а также доходности, которую способен приносить этот объект строительства.

Конечно, продолжать перечень особенностей можно еще долго, ведь существуют различные формы инвестиций в строительство, например вложения в акции строительных компаний, приобретение недвижимости или долевое участие в строительстве – и все они обладают собственными достоинствами, рисками и особенностями, которые будут раскрыты более подробно далее.

Управление инвестициями в строительном бизнесе

Когда речь идет об инвестициях в строительный бизнес, важнейшим элементом инвестиционной активности является эффективное управление инвестициями.

Под управлением инвестициями в данном случае понимается многообразие форм, средств, методов и целей инвестиций человека в строительный бизнес, с формированием своеобразного плана и/или политики, целей инвестирования, оперируя которыми инвестор будет достигать личных финансовых целей и ожиданий от инвестиций в строительный бизнес.

На уровне владельца бизнеса управление инвестициями в строительном бизнесе связывается с разработкой (постановкой целей и планированием), анализом, реализацией и контролем инвестиционно-строительных проектов для максимизации прибыли и стремления к минимальным рискам, благодаря которым вложения станут оправданными. Цель владельца бизнеса – создать и реализовать успешный проект, который не только принесет компании прибыль, но и обеспечит впоследствии возможность реализовывать схожие проекты, найти новых клиентов или повысить собственный имидж. И на это требуются огромные усилия и финансовые вложения, умения, предпринимательские компетенции.

С точки зрения инвестора (не владельца бизнеса) инвестиции в строительный бизнес становятся более простыми, поскольку связываются с управлением личными инвестициями, что проявляется в виде разработки инвестиционной стратегии, в которой выделяются долгосрочные и краткосрочные финансовые цели, предпочтения по уровню риска инвестиций в строительный бизнес и ожидаемая доходность инвестиций. В числе наиболее распространенных на практике стратегий рассматриваются (рис. 2) стратегии диверсификации портфеля, когда стратегия реализуется для включения более консервативного или рискового направления инвестиционной активности, стратегии по срокам инвестирования (краткосрочные и долгосрочные стратегии) и стратегии, формирующиеся в зависимости от типа активов (покупка акций строительных компаний, вложение в облигации, приобретение недвижимости или непосредственное участие в инвестиционно-строительном проекте в качестве ключевого инвестора).

Рис. 2. Типы стратегий инвестиций в строительный бизнес.

Более того, даже в случаях, когда рассматривается конкретный актив, например инвестиции в строительство объектов, возникает потребность конкретизировать подобное направление до прикладного примера – например, инвестиции в строительство жилых зданий, коммерческих помещений, социальной инфраструктуры, приобретение земельных участков и так далее.

Каждый из активов будет обладать собственным потенциалом доходности, ведь у инвестора далеко не всегда получится сдавать в аренду земельный участок – здесь куда более разумной видится цель, связанная с приобретением, улучшением и продажей с учетом разницы, для получения относительно быстрой прибыли. Жилая недвижимость – обратный пример, в рамках которого инвесторы придерживаются стратегии «удержать» ценный актив, растущий в цене, и при этом реализовывать дополнительную стратегию доходности от сдачи недвижимости в аренду, т.е. пользование на основе платности. Однако это не запрещает действовать не по стандартному сценарию и реализовывать объект с ориентиром на краткосрочные ожидания инвестора.

От выбора актива напрямую зависят конечные риски, которыми он характеризуется. Например, инвестиционный проект включает в себя наибольшее число рисков, поскольку более длителен, требует колоссальных финансовых вложений, понимания принципов планирования и управления, найма сотрудников и т. д. И эти риски, в конечном счете, влияют на потенциальную доходность организации собственного инвестиционного проекта. Катастрофический риск дает возможность приобрести огромную прибыль, однако в противовес ей ставится возможная утрата всех финансовых вложений.

Не менее значимой стороной инвестиций в ценные бумаги, будь то для владельца строительной компанией или инвестора, является реализация мониторинговых процедур, в рамках которых осуществляется слежение за рыночной ситуацией, состоянием производительности инвестиций, демонстрируется готовность корректировать собственные стратегии с учетом динамики рынка и происходящих на нем изменений. Некоторые проекты подвергаются временной заморозке на период социально-экономических потрясений; другие, напротив, приобретают большее значение с учетом обстоятельств.

Именно поэтому в рамках инвестиционной стратегии определяется весь комплекс нюансов и предпочтений, согласно которым впоследствии осуществляются инвестиционные процессы. Выделяются такие составляющие стратегии, как:

– Цели инвестирования, которые раскрываются в виде временной перспективы (краткосрочные и долгосрочные цели). Наиболее распространенными являются цели, связанные с получением прибыли, сохранением личного капитала, формированием пассивных источников дохода, диверсификацией портфеля и т. д.

При этом перспективной видится методика SMART-целей, согласно которой цели устанавливаются в соответствии с критериями «конкретная», «измеримая», «достижимая», «релевантная» и «ограниченная во времени». Например, SMART-цель, связанную с формированием пассивного дохода от инвестиций в недвижимость, можно представить следующим образом:

– S – я хочу приобрести двухкомнатную квартиру в новостройке в пределах кольцевой дороги для последующей сдачи в аренду;

– M – целью инвестиции является получение пассивного дохода в размере не менее 1000 у. е. в месяц после вычета всех налогов и расходов на обслуживание недвижимости;

– A – у меня уже есть 30% необходимой суммы для первоначального взноса, и я планирую взять ипотеку на оставшуюся сумму под 17% годовых. Анализ рынка показывает, что средняя стоимость аренды подобных квартир в данном районе составляет 1200 у. е.;

– R – данная инвестиция соответствует моей стратегии формирования пассивного дохода;

– T – я планирую завершить сделку купли-продажи и подготовить квартиру к сдаче в аренду в течение следующих 8 месяцев.

Причем если конкретизировать эту цель до более простой и понятной (краткой), то получится следующее: «в течение следующих 8 месяцев куплю двухкомнатную квартиру в новостройке в пределах кольцевой дороги, буду использовать 30% собственных средств и ипотеку под 17% годовых, для сдачи в аренду с целью получения пассивного дохода не менее 1000 у.е. в месяц после вычета всех расходов».

Подобная постановка целей упрощает впоследствии установление конкретных ожиданий и оценку результатов собственной инвестиционной активности инвестора, поскольку включает в себя конкретные метрики, которые к тому же выстраиваются инвестором с учетом личных ожиданий и предпочтений.

– Риск-анализ, в структуре которого осуществляется оценка максимального риска, предпочтительного в личных (субъективных) ориентирах инвестора, зависящего от степени толерантности к риску. Как итог, величина этого риска будет определять доходность инвестиций в строительный бизнес, а управление рисками означать приведение инвестиционной активности (направления инвестирования) в соответствие с ожиданиями инвестора. Например, когда риск по вложениям в акции перейдет критическую отметку, инвестору куда проще будет реализовать актив, нежели держать его, внося дисбаланс в собственный портфель.

Фактически назначение риск-анализа в стратегии инвестирования связывается с адекватной оценкой и принятием обоснованных решений, касающихся объекта инвестиций. Основная цель такого риск-анализа – определение уровня риска, который инвестор считает приемлемым, и адаптация инвестиционной стратегии для достижения целей при минимальных потерях.

Чтобы проводить риск-анализ и эффективно оценивать соответствие актива, его рисков и личных предпочтений, инвесторы склоняются к нескольким хитростям:

– оценивают собственную резистентность к рискам и критическим ситуациям – определяется, насколько далеко вы, как инвестор, способны зайти для получения потенциальной доходности;

– всегда действуют в контексте реального рынка, а не условных ориентиров. Например, при работе с недвижимостью проводится именно оценка рынка недвижимости, причем не общая, а детальная с фокусом на конкретный актив, сегмент и его особенности;

– ориентируются на существующие примеры, то есть ищут схожий опыт и учитывают его при принятии собственных решений;

– согласуют риски на этапе постановки целей (ставятся такие цели, которые будут соответствовать толерантности к риску – будут релевантными);

– формируют специальные стратегии «на случай неудачи», при реализации которых удастся сохранить хотя бы часть вложений, что позволит снизить общий риск инвестиций;

– постоянно следят за ситуацией и в случае негативных последствий – быстро адаптируются, для чего работают над собственной стратегией непрерывно.

При этом важно помнить, что полностью избежать рисков инвестиций попросту невозможно, в особенности в столь сложной и динамичной отрасли строительства.

– Постоянное расширение (перспективы роста), в рамках которого стратегия реализуется для повышения доходности и минимизации общих рисков, т.е. реализуется стремление найти оптимальный баланс между минимальными рисками и максимальной доходностью инвестиций (что является по своей сути «идеальным» направлением).

Реализация постоянного расширения в стратегии требует от инвестора приверженности нескольким правилам:

– рассмотрение различных активов как возможного варианта финансовых вложений, что позволяет создать больше условий вероятного наступления сценария роста;

– ребалансировка портфеля, в ходе которой состав инвестиций (структура активов) пересматривается и видоизменяется с учетом стратегии и динамики рынка;

– реинвестирование доходов, что связывается с повторным вложением доходов в новые активы для использования прибыли в качестве источника формирования прибыли;

– адаптация к рискам за счет управления ими, использования резервов или подстраховочных активов (обладающих более консервативным характером), в том числе за счет вложения в такие активы в периоды роста рисков.

– Ориентированность на постоянное исследование рынка, его особенностей и динамики с принятием во внимание происходящих изменений и потенциала их влияния на инвестора, его актив и характер доходности. Предполагается, что инвестор будет проводить постоянный анализ трендов рынка, в соответствии с которыми формулируются дополнительные возможности, угрозы или особенности инвестиционной активности.

Для отслеживания тенденций рынка инвесторы ориентируются на любую доступную о нем информацию, которая, как правило, общедоступна и черпается из таких источников, как специализированные издательства, законодательство, отчеты от крупнейших компаний (прогнозы развития рынка), новости и информация из СМИ и др.

– Проработка стратегии «избавления» от актива, т.е. его реализации на пике его доходности, а также при наступлении непредвиденных неблагоприятных обстоятельств, которые повлекут за собой вполне ожидаемые последствия. Цель подобной стратегии связывается с максимизацией прибыли, или, как минимум, сокращением потерь в период критического снижения стоимости актива под влиянием неблагоприятных рыночных условий. Чтобы такие стратегии реализовывались эффективно инвесторы заранее прорабатывают планы и условия, при которых будет осуществляться продажа, постоянно «существуют» в контексте динамики рынка, избавляются от активов частично, в целях обеспечения стабильности собственных инвестиций.

– Реализация принципов финансового планирования с учетом наличия достаточных для финансирования инвестиций в строительный бизнес в той или иной форме объемов капитала, который будет выступать базовой точкой для построения финансовых моделей, прогнозов доходов и размерности чистой прибыли с учетом изменения стоимости денег.

Для реализации принципов финансового планирования инвестору потребуется немного информации, которая связана с 1) объемом вложений, которые он планирует осуществить; 2) структурой активов, в которые будут осуществляться эти вложения; 3) просчётом детального финансового плана, в котором также будут учитываться доходы будущих периодов с учетом адекватной ставки дисконтирования; 4) созданием резервов и планированием действий на случай различных сценариев развития рынка.

– Постоянное внесение коррективов с учетом как происходящих изменений, так и пересмотром инвестором собственных взглядов, воззрений и активности в поле инвестиционной деятельности. Подобная корректировка позволяет адаптироваться к новым условиям и оптимизировать инвестиционный портфель для достижения лучших результатов в контексте текущего рынка, разворачивающейся динамики и происходящих событий.

В контексте внесения коррективов важными шагами инвестора являются действия, связанные со сбором информации о рынке, оценкой доходности инвестиций, учетом личных ожиданий и потребностей, в том числе вероятных изменений.

Как можно заметить, многие из обозначенных элементов управления инвестициями в строительный бизнес пересекаются друг с другом, что формирует условия комплексного управления собственной инвестиционной деятельностью инвестора.

Подобное управление заключается в постоянном движении в сторону благосостояния и повышения стабильности – осуществляется балансирование между постоянно воздействующим рыночным риском, уровнем доходности портфеля и потенциалом в реализации личных целей инвестора.

Формы осуществления инвестиций в строительный бизнес: особенности, достоинства и недостатки

Когда речь идет об инвестициях в строительный бизнес, вновь встает вопрос о многогранности и уникальности проявлений данного феномена, ввиду наличия массы доступных форм вложения финансовых ресурсов.

В зависимости от ученых и их подхода, выделяются различные формы инвестиций в строительный бизнес; наиболее примечательным является рассмотрение индивидуальных инвестиций в строительный бизнес и коллективных вложений.

Первое направление форм инвестиций в строительный бизнес связано с вложением личных средств в характере единоличного финансирования, т.е. без согласования с другими сторонами инвестиций и при отсутствии установленных договоренностей об определенных способах реагирования на рыночные изменения. При таком способе инвестирования единоличный (индивидуальный) инвестор самостоятельно определяет риски, составляющие, цели и прочие элементы собственной инвестиционной деятельности. Прямые инвестиции реализуются в различных формах, например, посредством долевого участия в строительстве, в форме переуступки, инвестиционного договора на строительство, вложений в акции строительных компаний. Все эти формы объединяет система преимуществ, которые исходят, ровно как и риски, из концептуальных особенностей индивидуального инвестирования:

Во-первых, инвестор самостоятельно выбирает объекты для инвестирования и принимает все ключевые решения, то есть обладает прямым контролем над инвестициями и личными целями, самостоятельно несет ответственность за собственные действия, принимаемые решения и риски.

Во-вторых, у инвестора имеется возможность быстро принимать решения, соответственно, реагировать на срочные изменения ситуации и изменять первоначально установленные планы в сторону наиболее благоприятных.

В-третьих, большая доходность за счет прямого характера вложений, при исключении посредников или иных сторон инвестиционной деятельности.

В-четвертых, повышенный риск ответственности за принимаемые решения.

В-пятых, зависимость доступных активов от объемов стартового капитала, ввиду чего такие инвестиции часто не подходят начинающим инвесторам с малыми объемами свободных финансовых ресурсов.

В-шестых, необходимые знания о рынках и происходящих процессах, поскольку от них зависит характер и успешность принимаемых решений.

Рассмотрим такие преимущества с точки зрения каждой из перечисленных форм индивидуального инвестирования в строительный бизнес:

– Долевое участие в строительстве. Представляет под собой форму инвестиций в строительство, при которой инвестор предоставляет строительной компании средства согласно договору, а на строительную компанию накладываются обязательства по исполнению его условий, что выражается, например, в строительстве дома с квартирой по конкретному адресу, на определенном этаже, с заданными параметрами. Ключевое преимущество такой формы инвестиций – инвестор приобретает недвижимость по более низкой, в сравнении со среднерыночной, стоимости, которая после завершения строительства (сдача объекта в срок) превышает рыночную, что и формирует прибыль от вложений. Недостаток это формы инвестиций связан с тем, что до момента завершения строительства инвестор фактически владеет неликвидным и малостоящим правом на объект – долю, находящуюся в стадии строительство, сложно быстро продать по её стоимости у застройщика. При этом не исключается возможное снижение рыночных цен на момент сдачи недвижимости дольщику.

– Переуступка. Представляет под собой отражение отношений между инвесторами, при которой инвестор-дольщик перепродает собственный договор другому инвестору. Преимущество переуступки – более выгодная стоимость (в сравнении со стоимостью от застройщика) и возможность заполучить «редкую» недвижимость, на которую не попал инвестор по тем или иным причинам. Единственные риски такой формы инвестиций – возможные проблемы с юридической стороной, что проявляется в непризнании действительными договоров долевого участия после передачи от одного инвестора к другому при некоторых обстоятельствах. Для исключения таких рисков обязательно привлечение застройщика к процессу передачи прав на объект от одного инвестора к другому.

– Инвестиционный договор на строительство. Такая форма вложения инвестиций связана с прямым инициативным строительством строительной и подрядной организацией для инвестора необходимого объекта (здания, сооружения, или иной недвижимости, участка), с последующей сдачей в эксплуатацию согласно условиям договора. Ключевой риск – прямая зависимость от надежности контрагентов и необходимость тщательной защиты прав инвестора, с проработкой договоров и учетом прочих нюансов взаимодействия.

– Вложения в акции строительных компаний. Является одним из самых распространенных (общедоступных) вариантов инвестиционных вложений, которые связываются с покупкой акций (обыкновенных или привилегированных, дивидендных или нет, в зависимости от целей, доступности и предпочтений инвестора, рыночной ситуации). Акции обладают высокой ликвидностью относительно других вариантов индивидуального инвестирования и при этом позволяют эффективно диверсифицировать уровень рисков и доходности портфеля. Однако акции не предоставляют абсолютно никаких гарантий и ровно как и любые другие финансовые вложения подвержены динамике рыночного риска. У инвестора также теряется возможность прямо контролировать процессы, влияющие на стоимость и доходность акции.

Вторым направлением форм инвестиций в строительный бизнес являются коллективные инвестиции, которые предполагают объединение средств от нескольких инвесторов для вложения в строительные проекты.

Подобные инвестиции характеризуются системой особенностей, а именно:

Во-первых, высокой степенью диверсифицируемости, поскольку инвестиции могут распределяться по нескольким проектам и/или компаниям, что позволяет снизить общие риски инвестора.

Во-вторых, доступностью за счет снижения порога необходимых объемов капиталовложений для приобретения возможности вкладывать собственные средства и финансы в строительный бизнес.

В-третьих, возможностью попасть в среду профессионалов-инвесторов, которые более эффективно осуществляют управление средствами и с большей долей вероятности обеспечат доходность инвестиций, соразмерную рациональному риску.

В-четвертых, наличие дополнительных сборов, например, за управление инвестициями, уплату посредникам и т. д.

В-пятых, снижение контроля за выбором активов (объектов строительства, в которые инвестируются финансы).

В-шестых, недоступность полномасштабной информации о реальных перспективах инвестиционных вложений и коллективного инвестирования.

Ключевыми формами коллективных инвестиций выступают инвестиции в строительные кооперативы и инвестиции в фонды недвижимости.

Инвестиции в строительные кооперативы – представляют под собой объединение инвесторов, которые, как правило, осуществляют коллективные вложения в строительство жилых домов. Доли по объектам в таком случае распределяются пропорционально сумме, внесенной со стороны инвестора, позволяют приобретать нескольким инвесторам с малым капиталом более серьезные объекты строительства. Преимуществом такого способа инвестиций является снижение порога вхождения и перспективы управления опытными управляющими. Риски связаны с тем, что строительный кооператив может прекратить собственное существование, в том числе ввиду реализации мошеннических схем и операций.

Инвестиции в фонды недвижимости, например ПИФы недвижимости, или фонды прямых инвестиций позволяют диверсифицировать портфель инвестора и сократить общие риски портфеля. Такие вложения считаются консервативными и осуществляются на первых этапах создания фонда, что позволяет привлечь достаточное количество участников. Преимущество обозначенной формы инвестирования – инвестору гарантируется целевой характер использования средств при постоянном юридическом сопровождении; однако подобное приводит к закономерному снижению доходности, ввиду меньших рисков и большей предсказуемости.

Так, выбор конкретного варианта инвестирования зависит от целей и ожиданий инвестора, фактически раскрытые варианты позволяют инвесторам с различными целями и доходами, степенью толерантности к риску осуществлять эффективные вложения в строительство, достигать при этом коммерческой эффективности.

Юридический ликбез инвестиций в строительный бизнес

Поскольку наиболее яркой и все чаще распространённой формой инвестиций является долевое участие, важным нюансом становится юридическое сопровождение проводимых сделок и формирование продуктивных взаимоотношений между инвестором и застройщиком.

В частности, при выборе застройщика для участия в долевом строительстве инвестору необходимо подготовиться к подписанию договора долевого участия, принимать во внимание юридические нюансы и обязанности обеих сторон.

Как минимум, важно проверить наличие у застройщика всех необходимых разрешений на строительство и убедиться в юридической чистоте предлагаемых условий.

Договор долевого участия должен четко определять обязанности застройщика по сдаче объекта в эксплуатацию и передаче недвижимости (например, квартира определенной квадратуры с конкретными комнатами и на конкретном этаже), а также предусматривать ответственность за невыполнение этих обязательств или иные нюансы, не противоречащие законодательству.

В договоре необходимо указать детали объекта недвижимости, наиболее значимыми из которых являются: цена, параметры квартиры, условия отделки, если таковые предусмотрены.

Инвестору (дольщику) важно избегать подписания документов, предполагающих неправомерные условия, например, в которых подчеркивается возможность одностороннего отказа от договора застройщиком без нарушений условий договора со стороны дольщика.

Стоит избегать и отказываться указывать в договоре стоимость ниже, чем фактическая сумма передаваемых средств, поскольку подобное приводит к неполной компенсации потерь при возникновении проблем и непредвиденных обстоятельств, несостоятельности застройщика.

В целом рекомендуется консультация с юристом до подписания договора долевого участия во избежание потенциальных рисков и подводных камней, которые не всегда известны инвестору.

При этом, на этапе подписания договора долевого участия активность инвестора не заканчивается – за этой процедурой следуют шаги по контролю хода строительства, расходованию средств и соблюдению обязательств застройщиком с предъявлением требования согласно установленным договорным отношениям.

Подведем итоги

Таким образом, обобщая все вышесказанное, подведем итоги первой главы настоящей книги, посвященной рассмотрению теоретических аспектов инвестиций в строительный бизнес:

– Под инвестициями стоит понимать всевозможные вложения капитала в различные объекты экономической деятельности с целью получения прибыли и/или достижения иного положительного эффекта. В контексте строительного бизнеса инвестиции предполагают вложения в новое строительство, расширение и модернизацию существующих объектов, реконструкцию и обновление объектов строительства или финансовые инструменты, связанные с отраслью строительства (акции, облигации, ПИФы строительных компаний).

– Инвестиции в строительный бизнес обладают рядом специфических особенностей, которые отличают их от инвестиций в другие секторы экономики. Данные особенности проявляются в виде высокого уровня капитальных затрат, более длительного срока окупаемости, высоких рисков, зависимости от социально-экономической ситуации и одновременной перспективной доходности с различными сценариями её обеспечения (рост рыночной стоимости, пассивные отчисления).

– Под управлением инвестициями нами понимается комплексный процесс, включающий в себя разработку, анализ, реализацию и контроль инвестиционных проектов или направлений инвестиций с целью максимизации прибыли и минимизации рисков, что осуществляется в форме стратегии управления инвестициями (инвестиционная стратегия), вкупе с мониторингом, диверсификацией, ребалансировкой портфеля, постоянным реинвестированием доходов и постоянным слежением за ситуацией, что реализуется непосредственно в рамках обозначенной стратегии.

– Можно выделить ряд перспективных форм инвестиций в строительный бизнес: индивидуальные инвестиции (долевое участие, переуступка, инвестиционный договор на строительство, вложение в акции строительных компаний) и коллективные инвестиции (объединение средств от нескольких инвесторов для вложения в строительные проекты или фонды).

– При работе с реальными инвестициями – вложениями инвестора, с точки зрения долевого финансирования, важнейшей стороной деятельности является грамотное юридическое оформление и сопровождение сделок, для чего необходимо следовать базовым правилам: проверять застройщика, определять четкие условия в договоре, создавать правомерные взаимоотношения (подкреплять их документально), проводить консультации с юристом и активно участвовать в ходе строительства после подписания договора для контроля за соблюдением обязательств и преждевременным реагированием.

Так, раскрытые теоретические основы инвестиций в строительный бизнес становятся лишь фундаментом на дальнейшем пути реализации инвестиционных стратегий при работе со строительным бизнесом.

Глава 2. Инвестиционные стратегии при работе со строительным бизнесом

Понятие и классификации инвестиционных стратегий в сфере строительства

В условиях динамики и влияния рыночных трансформаций, возникающих вызовов стабильности и турбулентности экономики одним из наиболее примечательных и перспективных способов организации эффективного управления инвестициями во всех сферах экономической жизни становится подготовка сообразных требованиям рынка инвестиционных стратегий.

Под инвестиционной стратегией в таком случае понимается определенный план действий экономического агента, связанный с движением к конкретно установленным финансовым целям, их реализации, при учете реагирования на рыночную ситуацию, состояние рисков, а также прочие внешние и внутренние условия, которые в комплексе складываются на момент подготовки и реализации стратегии.

Значение инвестиционных стратегий как объекта анализа и активности инвестора определяется тем, что инвестиционная стратегия становится не просто планом, но и комплексным инструментом в руках инвестора, опираясь на которую инвестор «напоминает» себе о запланированных мероприятиях, поставленных задачах, требуемых шагах на пути к намеченной финансовой или социально значимой цели инвестиционной деятельности.

Необходимость в формировании инвестиционной стратегии возникает всегда. Отсутствие такой стратегии – это одна из ключевых ошибок инвесторов, поскольку только оперируя стратегией последний способен планомерно достигать поставленных финансовых целей, погружаясь при этом в сам процесс и шаги, необходимые для их достижения.

Без инвестиционной стратегии инвестор не способен мыслить рационально, поскольку практически все его действия организуются стихийно, в зависимости от «сегодня», а не взвешенного условного «документа» (самой стратегии), который в совокупности определяет все значимые для инвестора принципы и способы организации собственной инвестиционной активности. Если представлять значение инвестиционной стратегии более наглядно, стоит выделить несколько ключевых причин, почему инвестиционная стратегия обязательна при инвестициях:

Во-первых, во главу инвестиционной стратегии ставится система целей и перспектив, которые фактически являются индикатором запланированного результата, что позволяет отслеживать прогресс движения к цели. При отсутствии целей (как ставить цели «правильно» по методике SMART было описано в 1 главе) инвестор не способен оценивать, эффективны ли все предпринимаемые им усилия или шаги, поскольку они организуются стихийно, т.е. не целенаправленно.

Во-вторых, фундамент инвестиционной стратегии – это риски. В основе стратегии лежит негласное правило, основанное на толерантности инвестора к риску. Цель, содержание и многие другие составляющие инвестиционной стратегии обязательно согласуются с уровнем риска, который способен принять инвестор. В тоже время, одной из функций инвестиционной стратегии является минимизация воздействия рисков с сохранением или преумножением доходности инвестиций.

В-третьих, за счет инвестиционной стратегии у инвестора появляется возможность управлять собственными инвестициями и активами не только согласно целям и рискам, но и показателям эффективности, то есть тем индикаторам, которые устанавливаются инвестором в качестве «свидетельства» того, что вся инвестиционная деятельность движется согласно планам и имеющимся прогнозам.

В-четвертых, инвестиционная стратегия позволяет формировать соответствующую поставленным целям, задачам и прочим условиям структуру направлений инвестиционной деятельности, то есть выбирать те активы, с учетом доходности, рисков и потенциала которых инвестору удастся в полной мере удовлетворить собственные ожидания.

В-пятых, инвестиционная стратегия предполагает системный и комплексный взгляд на организацию инвестиций, что означает реализацию принципов непрерывного улучшения, систематического инвестирования и реинвестирования, внесения коррективов в стратегию от ситуации и т. д. Важно подчеркнуть, что наличие инвестиционной стратегии не означает ограничение действий инвестора – любая стратегия может быть видоизменена в зависимости от ситуации. Более того, трансформация инвестиционных стратегий (актуализация, обновление содержания, перераспределение целей, корректировка и т. д.) является желательной, при условии высокой динамики внешней среды или изменений внутренних условий инвестирования (капитал инвестора, его интересы, цели, потребности, личные ожидания и т. д.). Инвесторы, как правило, пересматривают собственные стратегии с определенной периодичностью, либо в период резких изменений, потрясений, турбулентности экономики, придерживаясь, вместе с тем, поставленных во главу стратегии целей.

Учитывая перечисленное выше, заметим, что к инвестиционным стратегиям предъявляются собственные требования, среди которых: адекватность, соответствие внешним и внутренним средовым условиям, согласованность, системность, фокус на целях, прикладной характер, поэтапность (распределение на шаги, отражающие конкретные задачи в деятельности, которые согласуются с подцелями). Подобные требования позволяют инвестору составлять сообразную его предпочтениям и специфике инвестиционной деятельности инвестиционную стратегию.

Несмотря на наличие ряда требований, само содержание инвестиционной стратегии остается ситуативным – каждый инвестор самостоятельно определяет нюансы и детали собственной инвестиционной стратегии, при этом, может исключать, например, разделение общих целей на подцели, или прочие элементы инвестиционной стратегии, в зависимости от её предназначения.

Тем не менее, можно выделить обобщенную структуру инвестиционных стратегий (рис. 3):

Рис. 3. Типовая структура инвестиционной стратегии.

Учитывая представленную структуру, заметим, что во главу инвестиционной стратегии ставится цель, которая формулируется инвестором от собственных ожиданий, предпочтений и потребностей; несмотря на данный факт, как правило, все инвестиционные стратегии сводятся к типовым целям, в рамках которых выделяются собственные метрики и индикаторы успешного их достижения, например:

– Повышение благосостояния (прирост финансов).

– Накопление определенного капитала.

– Достижение конкретного размера портфеля (суммарная стоимость активов инвестора).

– Увеличение покупательной способности капитала.

– Сокращение налоговой нагрузки.

– Реализация социально значимых направлений деятельности.

– Приобретение определенных материальных активов во владение (что особенно актуально для застройщиков, производителей строительных материалов или иных бизнес-субъектов в сфере строительства).

Так, исходя из обозначенных целей, инвестиционная стратегия отождествляется с генеральным планом инвестиций, содержание которого может быть представлено в виде других инвестиционных стратегий, что практикуется в деятельности крупнейших инвесторов или бизнес-структур, осуществляющих управление инвестициями и множественными активами в инвестиционной деятельности.

В этом вопросе подчеркнем, что инвестиционная стратегия позволяет обозначить общие приоритеты инвестиционной активности, выбрать конкретные формы инвестиций, определить доступные для инвестирования ресурсы, уточнить этапы реализации инвестиционной активности, выделить реальные границы, за которые невозможно будет выйти экономическому агенту в ходе инвестиционной деятельности, установить критерии инвестиционной деятельности, по которым будет осуществляться сверка общего вектора движения бизнеса.

Инвестиционная стратегия, в особенности, когда речь идет про управление инвестициями в бизнес-структурах, неразрывно связывается с другими элементами стратегического управления, например стратегиями роста, стратегиями ликвидности, стратегиями управления рисками, маркетинговыми стратегиями, стратегиями инноваций и т. п. Подобное отражает системный характер и является наглядным примером связанности инвестиционной стратегии не только со внешней, но и внутренней средой, т. е. специфическими особенностями экономического агента, который подготавливает и впоследствии реализует инвестиционную стратегию.

На прикладном уровне инвестиционные стратегии рассматриваются с точки зрения целой системы классификационных оснований, по каждому из которых выделяются собственные виды инвестиционных стратегий:

Во-первых, по сроку реализации – долгосрочные, среднесрочные и краткосрочные стратегии.

Во-вторых, по характеру управления портфелем – агрессивное, умеренное и пассивное управление портфелем.

В-третьих, по степени рисков – катастрофический, высокий, умеренный, низкий; или малорисковые, среднерисковые и высокорисковые вложения.

В-четвертых, по объему капиталовложений – высокие объемы; средние объемы; малые объемы капиталовложений.

В-пятых, по превалирующему виду активности – стратегии роста, стратегии доходности, стратегии социально ответственного инвестирования, стратегии стоимостного инвестирования и т. д.